Những đạo luật Bất động sản nhà đầu tư định cư Síp cần biết

Hệ thống pháp luật của Cộng Hòa Síp, tuân thủ nguyên tắc “phán quyết trước mắt” và nguyên tắc pháp lý cấp cao, đảm bảo tính nhất quán và công bằng.

Hệ thống pháp luật của Cộng Hòa Síp thường áp dụng hệ thống pháp luật của Anh Quốc trong những trường hợp mà không có quy định cụ thể trong pháp luật Síp. Một nguyên tắc quan trọng trong hệ thống tư pháp và tòa án của Síp là nguyên tắc “phán quyết trước mắt”, đòi hỏi tất cả các tòa án Síp phải tuân thủ các quyết định của các tòa án cấp cao hơn, bao gồm các tiền lệ pháp lý mà các tòa án đó đã thiết lập.

Trước khi đưa ra quyết định, tòa án Síp thường áp dụng các nguyên tắc chung đối với cùng một vấn đề pháp lý, bao gồm Hiến pháp, các đạo luật hiện hành và các quy định khác. Điều quan trọng là tòa án Síp cần phải tuân thủ lý do của một tòa cấp cao hơn đối với cùng một vấn đề, chẳng hạn như tòa án phúc thẩm hoặc tòa án tối cao tại Síp. Điều này đảm bảo tính nhất quán và công bằng trong quá trình xử lý các vấn đề pháp lý quan trọng trong hệ thống tư pháp của Cộng Hòa Síp.

1. Quyền sở hữu bất động sản

Điều 23 của Hiến pháp Síp tập trung vào việc bảo vệ quyền sở hữu và quyền lợi của người dân trong việc sử dụng đất đai và tài sản của họ. Nó cũng quy định về khả năng của chính phủ trong việc mua lại đất và tài sản vì lợi ích công cộng, nhưng đồng thời cũng đảm bảo rằng mọi hạn chế hoặc hạn chế này phải được thực hiện theo quy định pháp luật và đảm bảo sự bồi thường công bằng cho những người bị ảnh hưởng.

Việc bảo hộ quyền sở hữu đất đai còn được bổ sung bằng đạo luật số 15/1962 về quyền sở hữu với nội dung như sau: Người nước ngoài sở hữu tài sản tại Cộng hòa Síp được đảm bảo tất cả các quyền sở hữu giống như công dân Síp. Quyền sở hữu Bất động sản của họ cũng được bảo vệ theo pháp luật địa phương.

2. Đạo luật thuế trước bạ

Theo quy định về lệ phí tem thuế công chứng cho các hợp đồng thương mại, Thuế trước bạ bằng văn bản được tính dựa trên giá trị của thỏa thuận: Đối với giao dịch dưới 170.860 €, lệ phí trước bạ là 1,5% giá trị giao dịch. Đối với giao dịch từ 170.860 € trở lên, lệ phí trước bạ là 2% giá trị giao dịch. Thuế tem tối đa áp dụng cho một thỏa thuận được giới hạn ở mức € 20.000 cho mỗi thỏa thuận về tem.

Trong trường hợp thiếu tem thuế, hợp đồng giao dịch vẫn có giá trị, tuy nhiên văn bản đó sẽ không được sử dụng để giải quyết tranh chấp pháp lý hoặc thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi quyền sở hữu trong sổ địa bạ. Hợp đồng không có tem công chứng chỉ được coi là hợp lệ khi đã được đóng dấu xác nhận đã nộp lệ phí công chứng đúng thời hạn. Trong trường hợp này, các bên liên quan sẽ phải nộp tiền phạt tùy theo giá trị giao dịch và tính hiệu lực của hợp đồng.

3. Đạo Luật Hợp đồng Và Bộ Luật Dân Sự

Đây là những nguyên tắc pháp lý cơ bản quản lý mọi hoạt động mua bán tại Cộng Hòa Síp, bao gồm cả việc chuyển nhượng bất động sản tại đất nước này và quy định về giải quyết tranh chấp. Dựa trên hệ thống pháp luật của Luật pháp Anh Quốc từ thời kỳ thuộc địa Anh, phần lớn các quy định của các sắc luật này vẫn giữ nguyên tinh thần của Luật pháp Anh Quốc, mặc dù có một số thay đổi theo thời gian.

Theo Đạo luật Hợp đồng, các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phải được lập dưới dạng văn bản, có chứng thực đầy đủ bằng chữ ký của các bên liên quan và tem thu lệ phí. Mọi tranh chấp pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản sẽ được điều chỉnh bởi luật pháp địa phương và được giải quyết tại các tòa án của Cộng hòa Síp. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, các bên có thể lựa chọn các phương thức giải quyết tranh chấp khác theo quy định pháp luật.

4. Luật Bất động Sản

Được ban hành vào năm 1946 với mục đích thay thế luật đất đai được đế chế Ottoman áp đặt trước đó, Luật Kinh doanh Bất động sản tại Cộng hòa Síp giải quyết tất cả các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, đăng ký, định đoạt và định giá bất động sản trong khuôn khổ hệ thống đăng ký đất đai của Síp. Sổ đăng ký địa bạ là văn kiện duy nhất ghi lại những thay đổi pháp lý của mỗi mảnh đất cũng như là tư liệu đối chiếu quan trọng về thời điểm hiện tại. Quyền sở hữu đất đai được xác định và được bảo đảm, và tất cả các giao dịch liên quan đến bất động sản đều được bảo vệ bởi pháp luật.

>>> Đọc thêm: Những lưu ý khi mua nhà ở Síp dành cho người Việt

Cộng hòa Síp là một trong số ít các quốc gia trên thế giới duy trì được hệ thống đăng ký địa bạ chính xác và hiệu quả. Ngày nay, thủ tục đăng ký đất đai tại đây ngày càng được cải tiến và hoàn thiện không ngừng. Theo điều 40 của Luật Bất động sản Cộng hòa Síp, việc sở hữu bất động sản hoặc quyền sở hữu bất động sản chỉ có giá trị pháp lý thông qua việc đăng ký tại văn phòng địa chính với các thủ tục theo pháp luật quy định. Việc đăng ký phải do chính người chủ sở hữu bất động sản thực hiện. Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản do cơ quan địa chính ban hành xác lập và bảo vệ quyền sở hữu đồng thời tạo điều kiện cho các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

5. Luật Chuyển Nhượng đất đai

Theo quy định của luật chuyển nhượng đất đai, người mua bất động sản có thể bảo vệ quyền lợi của mình bằng cách nộp bản sao chứng thực hợp đồng mua bán tại văn phòng địa chính trong khoảng sáu tháng từ thời điểm chuyển nhượng. Thủ tục này đảm bảo rằng người bán không thể chuyển nhượng hoặc sử dụng quyền sở hữu cho mục đích khác trong thời gian chờ đợi hợp đồng có hiệu lực pháp lý. Nếu người bán từ chối trao quyền sở hữu tài sản cho người mua, người mua có quyền khởi kiện tại tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình.

6.  Chuyển Nhượng Tài Sản

Chuyển nhượng bất động sản có thể được thực hiện ngay sau khi nhận được giấy phép mua nhà. Phí chuyển nhượng thường được người mua thanh toán, được tính dựa trên giá chào mua hoặc, trong một số trường hợp, dựa trên giá thị trường của bất động sản. Đối với giao dịch có giá trị dưới 85.340 Euro, lệ phí là 3% tổng giá trị hợp đồng; với giao dịch từ 85.340 Euro trở lên, lệ phí là 5%; và với giao dịch từ 170.860 Euro trở lên, lệ phí là 8%. Do đó, lệ phí chuyển nhượng cho một bất động sản trị giá 250.000 Euro có thể ước tính khoảng 13.165,60 Euro. Cả công dân Síp và người nước ngoài đều có thể đăng ký vay thế chấp tại ngân hàng Síp để mua bất động sản.

7. Luật cho vay thế chấp (Đạo luật số 9/1965)

Đạo luật bao gồm các quy định về thủ tục vay thế chấp để mua bất động sản cũng như quy định về hoạt động chuyển nhượng đối với tài sản thế chấp. Thêm vào đó, thông tin về bất động sản thế chấp cũng sẽ được ghi chú vào sổ địa bạ theo quy định của Đạo luật.

Tháng 1 năm 2024, Quốc hội Síp sửa đổi Luật Chuyển nhượng và Thế chấp Tài sản Ν. 9/1965 nhằm đình chỉ quá trình tịch thu tài sản thế chấp trong trường hợp người thế chấp áp dụng chương trình Thế chấp cho thuê. Chương trình thế chấp để thuê nhà là một sáng kiến ​​của chính phủ được thiết kế để hỗ trợ những người đi vay đối mặt với nguy cơ mất nơi cư trú chính do nợ quá hạn.

8. Đạo Luật Kiểm Soát Giá Nhà Cho Thuê

Hợp đồng thuê nhà ở ở Cộng hòa Síp tuân theo Luật Hợp đồng và một số quy định của Luật kiểm soát giá nhà cho thuê, nhằm bảo vệ người thuê khỏi nguy cơ trục xuất. Luật kiểm soát giá nhà cho thuê không áp dụng đối với người không phải là công dân Síp hoặc công dân EU có quyền lợi như công dân Síp. Luật bảo vệ quyền của người thuê nhà ở các khu vực cụ thể  (thường là thành thị), nhưng chỉ khi những căn nhà đó đã hoàn thiện và được cho thuê lần đầu tiên trước một ngày nhất định.

Hợp đồng thuê trên 15 năm có thể đăng ký với Bộ Đất đai và Khảo sát, và thủ tục đăng ký sẽ bị ảnh hưởng trong vòng ba tháng sau ngày ký hợp đồng thuê. Người nước ngoài không thể thuê bất động sản lâu dài hơn 33 năm mà không có sự đồng ý của Hội đồng Bộ trưởng Síp và không thể sử dụng để kinh doanh.